In the current background of macroeconomic control and tightening credit, the real estate program is difficult to request the loan from the bank. The impact factors of the Chinese real estate industry are various and complicated that the large amount of initial funding is necessary, so we have to make an innovation and internationalization in the capital market, and run in the model of stock equity, bond and other formation of financial products to produce an effective international financial lever operation to exploit the program.

       在當(dāng)前宏觀調(diào)控，銀根緊縮的環(huán)境下，對于地產(chǎn)項目很難從銀行貸款成功。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，地產(chǎn)項目一般需要大量前期資金投入，除非采用非常創(chuàng)新及國際資本市場運作的方式，并通過各類股權(quán)/債權(quán)融資及其他金融產(chǎn)品組合而產(chǎn)生有效的國際化金融杠桿的操作方式，否則很難為本項目融資大量的資金來開發(fā)。

      多項目跨越幾種行業(yè)和業(yè)態(tài)，缺乏清晰的商業(yè)模式，無法體現(xiàn)核心競爭力及差異化競爭優(yōu)勢，整體項目定位不清楚，項目可能會涉及到多個投資者和采用多種融資方案進(jìn)行組合，談判和操作的工作較為復(fù)雜，難度較大。缺乏有效的投資結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)，退出機制及收益模式來吸引投資方及機構(gòu)投資者。

     融資額度對于國內(nèi)基金而言，金額較大，國內(nèi)可選擇的創(chuàng)新金融產(chǎn)品不多，對于海外基金及機構(gòu)投資者而言，項目融資的額度不大，投資機會大，但需要專業(yè)團(tuán)隊來操作。

     目前，國內(nèi)市場表現(xiàn)為“基金委托管理時代的流行”和“地產(chǎn)金融時代的萌芽”。中國基金委托管理時代剛剛開始，外資基金正在構(gòu)建進(jìn)入中國房地產(chǎn)的運營平臺，變革低效的投資模式，意味著外資地產(chǎn)基金開始發(fā)力，投資力度和速度將大大加快。外資地產(chǎn)基金通過資本市場盈利的商業(yè)模式將流行起來，基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，將促使中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場為核心、由外資地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)商共同演繹的地產(chǎn)金融時代。

    融資關(guān)鍵要素

     對于一個總投資金額巨大的項目，必須借助于國際資本投入和國際資本市場運作的方式來完成項目的融資, 融資關(guān)鍵要素有：

    融資關(guān)鍵要素之一：
    組建專業(yè)團(tuán)隊來進(jìn)行融資的過程。
    組建一個具有豐富的國內(nèi)、國際地產(chǎn)及國際資本市場運作的專業(yè)投資銀行財務(wù)顧問團(tuán)隊，來規(guī)劃、設(shè)計、執(zhí)行、項目的整體資本融資策劃，包括投資結(jié)構(gòu)、股份結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、退出機制及與投資者和國際機構(gòu)投資者溝通和談判；

    撰寫專業(yè)的及國際標(biāo)準(zhǔn)的投資建議書（IM），以達(dá)到國際投資者及機構(gòu)投資者的高質(zhì)量要求，包括建立投資分析模型，對每個項目的投資回報采用國際專業(yè)分析方法計算，采用國際資本市場常用的DCF方法（折現(xiàn)現(xiàn)金流法）預(yù)測財務(wù)內(nèi)部投資回報率（IRR）及提供投資者其他國際化專業(yè)投資分析數(shù)據(jù)，以提高整體公司形象，提高投資者對本項目的信心，增強項目融資的成功機會；提高項目的整體企業(yè)管理機制、管理品質(zhì)、價值（采用國際專業(yè)管理機制），實現(xiàn)利益最大化,提高資產(chǎn)價值、專業(yè)化管理。

     融資關(guān)鍵要素之二：
    設(shè)計出最優(yōu)的融資方案及創(chuàng)新金融產(chǎn)品。
    融資額大的大型項目，要進(jìn)行純股權(quán)融資的可能性較小，并且融資成本較高；要采用

    結(jié)構(gòu)性、多層次的融資組合方案，優(yōu)化財務(wù)杠桿，包括：股權(quán)融資、債權(quán)融資；其他創(chuàng)新金融產(chǎn)品，包括次級債、高級債、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股、夾層貸款等；融資組合方案的采用能夠滿足不同風(fēng)險偏好的投資者的需求；通過融資組合方案，能夠?qū)⒐�司的融資成本做到最低。

    融資關(guān)鍵要素之三：
    搭建完整的法律架構(gòu)（投資結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)）。
    公司設(shè)立的海外架構(gòu)，其完整性還需要盡職調(diào)查來確認(rèn)結(jié)構(gòu)、功能的完整性。
    配合投資方要求的嚴(yán)格“盡職調(diào)查”(Due Diligence)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆�律合同撰寫�?/p>

    融資關(guān)鍵要素之四：
   建立一個詳盡的財務(wù)預(yù)測，采用國際專業(yè)化投資測算標(biāo)準(zhǔn)。
   建立一個完整的國際專業(yè)化財務(wù)預(yù)測模型，從資本投入到現(xiàn)金流，進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確地預(yù)測；充分利用項目的資金及法律結(jié)構(gòu)，有效地利用創(chuàng)新的金融產(chǎn)品及金融杠桿。

    融資關(guān)鍵要素之五：
    整體項目的商業(yè)模式及定位，強化核心競爭力，差異化競爭策略；國際化經(jīng)營及管理模式；明晰的公司管理制度及授權(quán)；其他專業(yè)顧問團(tuán)隊的配合；以增強投資者對項目的信心。