一、建設原因：

       縣政府無償提供用地30畝，但前提條件是興建一家19層四星級飯店，便于政務接待，提升接待服務檔次。同時也是為了解決有關遺留問題。

二、經(jīng)營環(huán)境：

       位于中原大別山區(qū)一個小縣城（人口35萬），擁有紅、綠旅游資源，縣里接待規(guī)格較高但消費水平一般，游客一般為中低檔消費者，商務客人較少。目前擁有已開業(yè)三星飯店一家（平均出租率75%左右，平均房價130元），正在建設中的三星級飯店二家，規(guī)劃中的三星級二家，另外縣城還有其他中小型飯店10多家。

三、擬建規(guī)模：
       鄰近縣行政區(qū)，依山臨河，環(huán)境較好，但位置稍偏。項目占地30畝，建筑面積2萬平米左右，按四星級標準興建，計劃投資6000萬（土地無償使用）。

四、初步想法：

       投資方（股份制企業(yè)）出于滿足領導要求，結合解決一些遺留問題和土地無償使用，考慮長遠利益；經(jīng)營者針對經(jīng)營現(xiàn)狀，建四星過于超前，存在嚴重的經(jīng)營風險。但是建設已經(jīng)勢在必行。為了盡可能地減少前期經(jīng)營虧損，經(jīng)營者初步考慮如下：

       1、工程分兩期建設：一期工程建設客房150間左右及配套服務設施，以保證符合四星級飯店評審標準；二期工程待客源增多時再進行裝修剩余部分客房。主要考慮規(guī)模太大，前三至五年出租率太低運營成本高，分兩期裝修也能使三五年后新房投入使用，保持新鮮。

       2、經(jīng)營方面計劃：考慮到內(nèi)地縣城高端客源偏少，一期工程擬把客房分兩個檔次：一類是四星級標準房套房50間左右，主要滿足高端政務和商務客人需求；二類是中檔房間，按三星標準間80間和特色單人間20間裝修，主要滿足旅游團隊中端商務會議。同時想在經(jīng)營項目上具有特色，以吸引客源，在與其他幾家三星級飯店競爭中占據(jù)較大優(yōu)勢。

       3、經(jīng)營管理顧慮：因為投資者和經(jīng)營者考慮的角度不同，前者是長期利益和滿足地方首長要求，后者是考慮盈利水平和經(jīng)營運轉，建成后三至五年賓館勢必存在經(jīng)營虧損。若全部按四星級標準配套建設，在沒有正常客源現(xiàn)金流緊張的情況下迫使經(jīng)營者降價售房，將會出現(xiàn)四星級的飯店，三星級的價位，二星級的客人，對設施破壞太大（本市已有一家四星先例）。所以想針對縣城實際情況，高中檔客人兼顧，爭取較為理想的出租率，同時在硬件客房、餐飲、配套康樂會議等設施方面具備特色化、綜合性，以突出競爭優(yōu)勢。在軟件方面賓館已有多年的經(jīng)營管理經(jīng)驗，在縣城處于領先，但經(jīng)營管理四星級飯店還有待較大提升，專業(yè)管理人才和優(yōu)秀員工招聘引進難，不排除引進管理團隊的可能。