繼上海“七星級(jí)酒店”———朱美拉酒店可能夭折之后，上海第一家由國(guó)際酒店管理集團(tuán)接管的精品酒店———璞邸酒店也于9月29日在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，開(kāi)始“四度叫賣(mài)”。業(yè)主方為何要執(zhí)意出售此項(xiàng)目？該項(xiàng)目為何屢屢流拍？多次流拍的背后又隱藏了怎樣的玄機(jī)？

　　璞邸酒店是法國(guó)雅高酒店集團(tuán)在中國(guó)區(qū)的首家精品酒店，其業(yè)主方為上海南利置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“南利置業(yè)”)。算上這一次掛牌，璞邸酒店已在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所露面了4次。

　　業(yè)主方連年虧損　媒體暗指璞邸是促因
　　
　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布的信息顯示，2007年、2008年，南利置業(yè)連續(xù)兩年虧損，去年的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)虧損甚至達(dá)到了307.97萬(wàn)元。有關(guān)媒體據(jù)此認(rèn)為，“高端的硬件和房間的高報(bào)價(jià)卻并沒(méi)有為酒店的業(yè)主方帶來(lái)高額的回報(bào)”，從而暗指璞邸酒店業(yè)績(jī)不佳。

　　事實(shí)上，在璞邸酒店第一次掛牌出售之后，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》曾有報(bào)道透露，“璞邸酒店開(kāi)業(yè)1年的利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到1000多萬(wàn)元，整體入住率可以達(dá)到70%左右，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不俗。”

　　彼時(shí)，南利置業(yè)方面也曾向媒體公開(kāi)表示，出售是因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)起家的南利置業(yè)現(xiàn)在做了策略調(diào)整，要回歸主業(yè)，出售所獲資金將用于接下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，而且今后也基本不太會(huì)涉及酒店業(yè)。

　　由此可見(jiàn)，南利置業(yè)掛牌出售璞邸酒店與其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并無(wú)直接聯(lián)系。

　　無(wú)權(quán)“管”業(yè)主　雅高陷入被動(dòng)局面

　　此前，雅高集團(tuán)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾無(wú)奈表示，業(yè)主方股權(quán)變動(dòng)并不是酒店管理方可以決定的，作為雅高麾下在華第一家也是至今唯一一家新業(yè)態(tài)代表，璞邸酒店頗具意義，雅高當(dāng)然希望可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但假如接盤(pán)者無(wú)意做酒店，雅高也會(huì)和南利置業(yè)根據(jù)合約解決問(wèn)題，雅高中國(guó)區(qū)有關(guān)人員曾向媒體表示，“不論璞邸酒店結(jié)果如何，我們都不會(huì)放棄在華發(fā)展精品酒店業(yè)態(tài)。”

　　最佳東方CEO喬毅先生認(rèn)為，如果璞邸酒店新的業(yè)主方不愿涉足酒店行業(yè)，那璞邸酒店勢(shì)必面臨撤出，這對(duì)雅高來(lái)說(shuō)將是一大損失。同時(shí)，這也折射出酒店業(yè)在中國(guó)圈地?cái)U(kuò)張的一個(gè)問(wèn)題——管理集團(tuán)通常不愿意出資，只愿意純粹管理，因此，一旦業(yè)主方策略調(diào)整或與管理方發(fā)生矛盾，管理方就很被動(dòng)。比如此前上海新天地兩豪華酒店的停工、廣州威斯汀酒店的出售，這都使管理方異常被動(dòng)。事實(shí)上，目前僅有香格里拉、半島等少數(shù)酒店集團(tuán)采取參股或控股酒店物業(yè)方式管理，擁有一定的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　璞邸“四度叫賣(mài)”　掛牌價(jià)格“曲折前行”

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目主要資產(chǎn)為位于上海市盧灣區(qū)雁蕩路99號(hào)、101、103、105號(hào)的南利企業(yè)大樓，建筑面積為9655.85平方米,其中103號(hào)1樓(建筑面積350.39平方米)租賃給蔡令喻經(jīng)營(yíng)餐飲，租賃期自2009年4月30日至2015年4月29日止；4-8層為酒店。另一處資產(chǎn)為魯班路197-211號(hào)501室辦公房產(chǎn),建筑面積675.11平方米。

　　去年7月20日，南利置業(yè)100%股權(quán)第1次掛牌價(jià)格為3.05億元，3個(gè)月后，掛牌價(jià)格降為2.35億元，09年1月，掛牌價(jià)格再度下降，僅為1.95億元。9月29日，該項(xiàng)目再次掛牌，價(jià)格又重新上升為2.71億元，僅相當(dāng)于初始掛牌價(jià)的8.8折。

　　根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布的財(cái)務(wù)資料，璞邸酒店目前背負(fù)約1.7億元左右的負(fù)債，這意味著實(shí)際收購(gòu)總成本將達(dá)到4億元以上。資料顯示，上述酒店的總建筑面積為9656平方米，折合單價(jià)每平方米大約4萬(wàn)多元，而周邊地區(qū)的新建住宅價(jià)已高達(dá)8.5萬(wàn)元/平方米。

　　盡管璞邸酒店的報(bào)價(jià)偏低，但大多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)人士都不看好上述酒店的掛牌轉(zhuǎn)讓。“報(bào)價(jià)太高了。”五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，將很難引起投資者的興趣，再次流拍的可能性非常大。

　　多次流拍的背后：行業(yè)投資由熱轉(zhuǎn)冷

　　受上海世博會(huì)舉辦的影響，2006年開(kāi)始，上海曾經(jīng)興起一股酒店投資熱潮，包括瑞安、世茂在內(nèi)的眾多一線(xiàn)地產(chǎn)商都在上海大力發(fā)展中高級(jí)酒店。“酒店+地產(chǎn)”的投資模式曾一度在上海主要的房地產(chǎn)公司極度盛行，璞邸酒店便是在這樣的大背景下開(kāi)業(yè)的。

　　2007年6月8日，上海璞邸酒店正式開(kāi)門(mén)迎客。由于它是上海第一家由國(guó)際管理集團(tuán)管理的精品酒店，開(kāi)業(yè)伊始便引起轟動(dòng)，其最貴房?jī)r(jià)曾一度達(dá)到1.4萬(wàn)元一夜。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，上海酒店的經(jīng)營(yíng)情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)匀黄毡椴焕硐�。邁點(diǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，上海星級(jí)酒店平均出租率僅為47.67%，平均房?jī)r(jià)僅為551.91元。然而，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009~2011年，上海星級(jí)酒店的客房數(shù)量還將分別增加6009間、7261間和2703間。也就是說(shuō)，到了2011年，上海的星級(jí)酒店客房數(shù)量將比2008年增長(zhǎng)50%左右。

　　邁點(diǎn)網(wǎng)曾呼吁業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行世博“熱”下的“冷”思考，上海旅游行業(yè)協(xié)會(huì)飯店業(yè)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)裘永強(qiáng)、中國(guó)旅游研究院副院長(zhǎng)戴斌、錦江國(guó)際酒店管理有限公司副總裁吳曉春、海盛高酒店投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理瞿彪等業(yè)內(nèi)人士也曾紛紛呼吁投資者理性看待世博效應(yīng)，理性投資。

　　“市場(chǎng)需求有彈性的，但是酒店產(chǎn)業(yè)供給一旦現(xiàn)實(shí)化了，則很難退出市場(chǎng)。”戴斌教授在接受邁點(diǎn)網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示

　　事實(shí)上，部分酒店投資者已經(jīng)意識(shí)到酒店供應(yīng)的過(guò)剩，但卻已處于“騎虎難下”的境地，只能通過(guò)掛牌出售、轉(zhuǎn)租等方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。