九寨天堂國際旅游度假區(qū)

　　2011年，逾千項大型旅游綜合項目簽約，投資總額超萬億元，僅廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)，其中大旅游項目就計劃投資910億。

　　“十二五”的中國旅游業(yè)，或已醞釀前所未有的產(chǎn)業(yè)泡沫。

　　這一輪旅游地產(chǎn)熱的最新特征有四：1、旅游地產(chǎn)逐漸成為部分省市“十二五”事實上的戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè);2、從京滬等一線城市，轉(zhuǎn)向國內(nèi)二三線城市，乃至縣域經(jīng)濟(jì)體;3、從大都市核心商圈、周邊游憩帶、衛(wèi)星城開發(fā)，轉(zhuǎn)為與旅游景區(qū)的深度融合;4、涉及區(qū)域開發(fā)的根本利益。除了傳統(tǒng)的項目運營方式，開發(fā)商反客為主，統(tǒng)一打包景區(qū)，如萬科投資60億元打造南充4A級“西山風(fēng)景區(qū)”。

　　地產(chǎn)大鱷饕餮旅游盛宴，通常使出五大花招。

　　第一步，呂布戲貂蟬。比如中信地產(chǎn)和九江市合作的廬山西海國際度假區(qū)，項目投資120億元，而九江2009年財政總收入僅86.19億元。地方政府只有貂蟬一般的山水美景，開發(fā)商以大臨小，堪比呂布，掌握主動權(quán)。“戲”字在于，開發(fā)商利用投資聯(lián)盟、私募基金等方式，可以有效分散風(fēng)險。由于旅游企業(yè)證券化程度較低，其交易往來可以不必完全公開。地縣級旅游統(tǒng)計系統(tǒng)不完善，其投資收益統(tǒng)計主觀“自由度”較大，因此，開發(fā)商具備了較大的操作空間。

　　第二步，隔岸觀火。地產(chǎn)商選擇的合作景區(qū)常是經(jīng)營層次比較低，企業(yè)治理水平比較差，卻具有優(yōu)越的旅游資源和區(qū)域品牌。對開發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)有兩個市場，一個是其所熟悉的地產(chǎn)市場細(xì)分，另一個是其不太熟悉的旅游市場細(xì)分，開發(fā)商往往是站在地產(chǎn)之岸，觀旅游之火，從而為項目運營埋下較大的隱患。

　　第三步，上屋抽梯。地方政府期待旅游地產(chǎn)大項目，可以拉動基建和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。開發(fā)商投其所好，熱炒促進(jìn)就業(yè)、增加政府收入、加速城鎮(zhèn)化等概念，吸引地方政府合作，然后暗中“抽梯”，利用大項目將其捆綁套牢。

　　第四步，關(guān)門捉賊。通過旅游地產(chǎn)路徑，開發(fā)商可通過一二級土地開發(fā)聯(lián)動直接獲取相對的廉價土地，囤積到最優(yōu)質(zhì)和最稀缺的林地、農(nóng)地、旅游用地，以及豐厚的自然資源。

　　第五步，空城計。最后，開發(fā)商會突出強調(diào)項目建成后須有3～5年營銷推廣的“窗口期”，在此期間，便玩起了旅游資產(chǎn)閑置的“空城計”。因此，地方政府到最后常常是周郎妙計安天下，賠了旅游，又折城市化。

　　此次旅游地產(chǎn)熱的動因，當(dāng)為2010年國家房地產(chǎn)調(diào)控的疏導(dǎo)新思路影響所致。商品住宅被過度凸顯的投資屬性，被轉(zhuǎn)嫁到以投資為首要目的的商業(yè)地產(chǎn)上，加之坊間爆炒房地產(chǎn)業(yè)將失去支柱產(chǎn)業(yè)定位，于是，以“國際旅游度假區(qū)”為主的新一輪地產(chǎn)熱一發(fā)不可收拾。

　　其實，中國旅游業(yè)早已飽受地產(chǎn)虛火煎熬，以桂林為例, 20世紀(jì)80年代掀起“酒店熱”，眾多高檔酒店投入運營后開房率驟降，普遍出現(xiàn)虧損，由于外債集中償還，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)一度不堪重負(fù);90年代又有10多億外資爆炒高爾夫球場，4個國際級球場建成后虧損嚴(yán)重，銀行配套資金旋即被套入苦海。類似苦情苦狀，全國旅游中心城市或輕或重，無一幸免，由此，造成了中國旅游業(yè)的真實一面：積貧積弱，境內(nèi)外旅游接待人次雖連年大幅度增長，但行業(yè)效益長期難如人意，僅以游客接待人次、旅游總收入、增長率，已不能真實反映中國旅游的產(chǎn)業(yè)收益。

　　據(jù)國內(nèi)省市“1998—2007年旅游要素投入/產(chǎn)出效率”統(tǒng)計，目前旅游地產(chǎn)高燒區(qū)，如江西(53.18%)、吉林(58.08%)、內(nèi)蒙古(52.70%)，分列“無效率”的最低分類(≤59%)。另外，2008年，全國星級飯店客房保有量約159萬間，41.7%處于閑置狀態(tài)，如果只按平均每間客房10 萬元投資計算，全國有663億元的旅游資產(chǎn)閑置，1998—2008年，星級酒店資產(chǎn)閑置年均增幅約為21.10%。

　　因此，新的大項目大投入的粗放方式，已無力于助推旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而開發(fā)商的“空城計”更會催生產(chǎn)業(yè)巨大泡沫。我們須及時警醒，出臺在即的《旅游法》須完善“旅游地產(chǎn)”發(fā)展和運營的法制構(gòu)建;其次，應(yīng)盡快有計劃、有步驟地啟動旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，緩解投資風(fēng)險;再次，以民生型旅游地產(chǎn)為重點，加快推進(jìn)分時度假、度假點數(shù)制的法律和市場進(jìn)程，有效解決旅游地產(chǎn)居高不下的空置率難題。(中國經(jīng)濟(jì)周刊)