自2006年開始，從沿海到內(nèi)陸，星級酒店加緊上馬，經(jīng)濟型酒店星羅棋布，新興的酒店式公寓也四處開花。但2008年下半年以來，隨著人流和物流的減少，酒店類物業(yè)也遭受到不同程度的沖擊。盡管與住宅和工業(yè)地產(chǎn)的低迷相比略顯滯后，但時至今日，酒店類物業(yè)頹勢初顯。年內(nèi)是否能恢復(fù)如常，成為近日業(yè)界內(nèi)外所關(guān)注的新話題。
酒店類物業(yè)入住率下降
如果說樓市好壞關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，那么，酒店類物業(yè)則成為經(jīng)濟復(fù)蘇的風向標。因為各行各業(yè)人員的流動數(shù)量和頻次，某種意義上象征著他們所代表的行業(yè)的景氣程度。
隨著全球范圍的金融海嘯逐步演變成為經(jīng)濟危機，各種商務(wù)商貿(mào)往來活動日漸萎縮，人們的消費信心指數(shù)下降導(dǎo)致旅游業(yè)不景氣，使與之相關(guān)聯(lián)的酒店類物業(yè)受到了較大的影響。加之近期從墨西哥源起的甲型流感，更是限制了人員的正常流動。
據(jù)中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛介紹，國內(nèi)的酒店類物業(yè)各種產(chǎn)品都受到影響。經(jīng)濟型酒店的擴張態(tài)勢趨緩，部分位置或自身條件相對較差的項目醞釀改組，或退出市場。平均房價回落8%左右，入住率有所下降。
高星級酒店的市場競爭日趨激烈，但是整體的入住率保持了穩(wěn)定。以天津為例，如喜來登、泰達萬麗等高端項目由于有穩(wěn)定的客源網(wǎng)絡(luò)，所以價格和入住率基本保持穩(wěn)定；但一些本土項目因價格相對低廉，也勉強維持；而一些旅游型酒店則受季節(jié)和經(jīng)濟危機雙重影響，入住率一直在較低的水平。總體來看，天津高星級酒店的平均入住率同比下降了10%左右，在未來的一段時間內(nèi)高星級酒店價格還會在15%的基礎(chǔ)上有一定的調(diào)整。
而服務(wù)式公寓方面，一些無正規(guī)品牌管理的項目價格浮動較大，在每平方米每天原有價格2至3.5元的基礎(chǔ)上下調(diào)了15%至20%左右。部分國內(nèi)品牌產(chǎn)品價格在每天每平方米原有價格3至5元的基礎(chǔ)上有10%的下調(diào)，入住率受經(jīng)濟危機影響較大，部分產(chǎn)品入住率跌至60%以下。
酒店供應(yīng)量仍在增加
盡管各類酒店入住率呈現(xiàn)不同程度的下降，但由于規(guī)劃布局和建設(shè)周期等因素，各地酒店供應(yīng)仍在增加。
據(jù)全球地產(chǎn)服務(wù)商仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，北京的服務(wù)式公寓的市場供應(yīng)量由2008年的4300套，增加到今年初的5000套，預(yù)計到2009年底，公寓套數(shù)將增加到6200個。而2008年房間的出租率達到83%，比2007年提高1個百分點。上海的服務(wù)式公寓的市場供應(yīng)量在2008年一年內(nèi)增加了400套，達到5400套。
另外，如家、漢庭、錦江等經(jīng)濟型連鎖酒店也處于上升階段，走的是“先占領(lǐng)地盤、后擴張盈利”的路子。因來中國旅游的境外人數(shù)出現(xiàn)下滑，加之國內(nèi)旅游消費能力不足，經(jīng)濟型酒店也擠占了星級酒店的部分份額。
仲量聯(lián)行酒店集團中國區(qū)高級副總裁吳嘉保認為，酒店交易的興起并不意味著市場泡沫的出現(xiàn)，相反，酒店交易的發(fā)展和酒店市場的成熟程度有很大的關(guān)系。她表示，過去中國酒店市場投資主體主要是國有企業(yè)，真正以商業(yè)盈利為主要目的的發(fā)展商進入酒店市場是從2004年才開始，酒店盈利的循環(huán)才步入軌道。酒店交易的興起將為投資者提供退出渠道，使市場發(fā)展更加健康和完整。吳嘉保預(yù)計，未來兩三年內(nèi)，中國市場或?qū)⒂瓉硪惠喚频杲灰赘叱薄?/p>
各類酒店競爭將更加激烈
經(jīng)常出門的酒店�？蜁l(fā)現(xiàn)，今年以來，北京、上海、廣州等地的星級酒店打折成風，被人戲稱“史上最低價”。甚至在一定程度上，擠占了經(jīng)濟型連鎖酒店的客戶。按照消費群體的市場劃分，服務(wù)式公寓、高星級酒店、經(jīng)濟型酒店在各自的“紅海”領(lǐng)域內(nèi)競爭。但嚴酷的市場環(huán)境迫使前者“放下身段”，與后者爭奪客戶，仿佛進入新的“藍海”。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年，上海五星級酒店的平均入住率略高于70%，平均價格約為每晚1700元；2007年入住率為68%至69%，平均房價為每晚1600元左右；2008年底，平均房價為1500元，但入住率已經(jīng)下跌到59%。
更令人大跌眼鏡的是，眼下上海一些地段稍差的五星級酒店，給旅行社的房間報價已經(jīng)跌到了每晚400元左右。即使是散客，只花500元也可住進五星級酒店。
高飛告訴記者，從某種程度上講，高星級酒店和服務(wù)式公寓等高端產(chǎn)品，其入住率和客戶數(shù)量的增減，與全球以及國內(nèi)的經(jīng)濟景氣程度和消費信心有內(nèi)在的關(guān)聯(lián)度。盡管酒店類物業(yè)目前存在著很大壓力，但對行業(yè)整體的發(fā)展不會造成根本性的“創(chuàng)傷”。
吳嘉保認為，盡管各地對酒店類物業(yè)的要求和需求量不同，但像以年為簽約周期的服務(wù)式公寓仍將保持一個穩(wěn)定的運營成本，平均入住率也會維持在80%左右，這已算是一個不錯的平衡點。