在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面我引用一些簡(jiǎn)單的理論，首先考慮整個(gè)外觀和立面處于什么樣的環(huán)境，因?yàn)槲覀冏龉芾淼目紤]比較多的是消防通道、人流、物流，風(fēng)向、日照、防噪的考慮，還有衛(wèi)生防疫、設(shè)施設(shè)備的配套，還有環(huán)境的評(píng)估。我想作為酒店整體的規(guī)劃布局要考慮的因素，第一必須要符合國(guó)家有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和要求，這等于我剛才所說的包括里面所有的東西，等于我們要蓋一個(gè)四星級(jí)的賓館，你的娛樂夜總會(huì)放在四樓，現(xiàn)在是走不通的，這是違反國(guó)家新的規(guī)定。這是不是建筑的違反？不是。是跟公安、特種娛樂場(chǎng)所的規(guī)定規(guī)范的，作為個(gè)管理者介入以后就要考慮這些因素。
另外我們要考慮你產(chǎn)品的定位和檔次，產(chǎn)品的定位和檔次跟你的經(jīng)營(yíng)管理是息息相關(guān)的，我剛才所說的要搞一個(gè)獨(dú)立的溫泉?jiǎng)e墅度假區(qū)，可能公眾區(qū)域提供的服務(wù)員要求不多，但是每個(gè)別墅提供的服務(wù)員的要求就比較多，而且我們管理人員的品位必須是有別于你做一般商務(wù)酒店的那種管理，所以你要考慮管理人員投入的費(fèi)用，你的產(chǎn)品和定位檔次要考慮。
酒店的整體規(guī)劃的布局必須要有一個(gè)合理的分割，這個(gè)分割在設(shè)計(jì)院來說，我一般很反對(duì)一個(gè)老板做一個(gè)酒店馬上找一個(gè)設(shè)計(jì)單位，當(dāng)然我說的這個(gè)跟張所沒有沖突的。我覺得首先要坐下來你研究你要做什么樣的東西，必須要考慮一個(gè)合理的分割，等會(huì)兒我有一個(gè)案例跟大家說一下。另外必須要爭(zhēng)取更多應(yīng)和市場(chǎng)需求的營(yíng)運(yùn)的服務(wù)空間，也就是說你有沒有留下一個(gè)足夠的空間為你以后的經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新留下一種發(fā)展的需要？這是很重要的一個(gè)部分。
你必須有一個(gè)合理的服務(wù)運(yùn)作的流程可以提高你的時(shí)效和質(zhì)量，減少人員和能耗。我們做了一個(gè)案例是肇慶華廈大酒店，當(dāng)時(shí)因?yàn)槲覀円鲆粋�(gè)SPA，也有做一個(gè)自助餐廳，我們也做一個(gè)水療，但是我們?cè)谧钋‘?dāng)?shù)牡胤浇o設(shè)計(jì)院提供了這么一個(gè)意見，就只采用一個(gè)西餐的廚房設(shè)計(jì)，使這個(gè)西餐的廚房能夠同時(shí)兼顧幾個(gè)三大塊的功能的運(yùn)用，作為投資者來講本來要建三個(gè)廚房的，我們把它合并到一個(gè)廚房可以完全解決，在投資的角度來講節(jié)省了很多的投資，在能耗、運(yùn)作方面、人力方面也省了很多麻煩，為以后的經(jīng)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
下面我說一個(gè)簡(jiǎn)單的案例，這是一個(gè)我們?cè)谏仃P(guān)做的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是一塊空地，占地只有4000多平方米，但是這個(gè)老板是隨便在一個(gè)高檔小區(qū)里面建一個(gè)大約三星級(jí)的賓館，最后我們進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)查，分析了整個(gè)韶關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以后，我們把老板的設(shè)計(jì)概念全都推翻了，他當(dāng)時(shí)不認(rèn)同。我們把很多的數(shù)據(jù)擺到他的桌子面前，把整個(gè)酒店的投資預(yù)算、投資的金額給他做了一個(gè)初步的概算，把投資的回報(bào)期給他作了一個(gè)分析。最后他確認(rèn)做了這么一個(gè)酒店，目前應(yīng)該說這個(gè)酒店還沒有正式蓋起來，蓋起來以后應(yīng)該是韶關(guān)地區(qū)唯一的最亮麗的酒店，房間只有200個(gè)客房。首先我們考慮這個(gè)地塊比較窄，這里是一條江，這里中間有一個(gè)馬路，這全是高檔的住宅，我們把B區(qū)定為娛樂、餐飲、休閑的，把C區(qū)定為客戶的居住客房區(qū)，這是比較安靜住得比較舒服的，有什么宴會(huì)都可以分開的。由于這樣引申了一系列的設(shè)計(jì)理念，最后我們把它設(shè)計(jì)成這么一個(gè)酒店東南亞風(fēng)情的酒店（PPT），我們?cè)陧敇窃O(shè)立一個(gè)國(guó)際會(huì)議中心，當(dāng)時(shí)我們了解整個(gè)韶關(guān)市的五星級(jí)的賓館都沒有國(guó)際會(huì)議中心，韶關(guān)的工礦企業(yè)比較多每年的會(huì)議都往外跑，不能留在韶關(guān)召開。而且我們還考慮到廣武（廣州-武漢）快線從廣州過去只有40分鐘的車程，因?yàn)閺V州有很多的旅游資源。同時(shí)這里可以容納大約600人左右的會(huì)議，我們就利用這個(gè)塔跟設(shè)計(jì)院做了兩個(gè)超大型的電梯，作為垂直人流的分割，這方面很好地解決了這個(gè)方案。
也就是說從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，如果業(yè)主引進(jìn)我們管理公司，對(duì)這個(gè)設(shè)計(jì)應(yīng)該是有好處的。
后來我們做了這一個(gè)模擬的模型交給了設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院根據(jù)這個(gè)進(jìn)行了一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，這從總統(tǒng)房到兩邊的客房多少間，首層的水療和卡拉OK，我們考慮到五星級(jí)的賓館就是硬性的規(guī)定，必須要有健康中心、乒乓球、跑步機(jī)、健身房，但是這些都不是賺錢的部門，我們就把水療的概念融入進(jìn)去，令到投資達(dá)到五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，也達(dá)到了經(jīng)營(yíng)的目的。
酒店的規(guī)劃布局要考慮哪些因素呢？在規(guī)劃的設(shè)計(jì)中必須要考慮結(jié)合產(chǎn)品的定位，要必須考慮到設(shè)施、設(shè)備還有后勤的功能與酒店功能配比的問題，剛才所說的停車場(chǎng)、洗衣房、空調(diào)機(jī)房、高低壓配電、男女更衣室、總倉、工程倉、員工食堂等等，很多老板考慮酒店的建設(shè)的時(shí)候往往不會(huì)考慮員工的食堂，男女的更衣室在哪里他們覺得不一定有必要，但是如果這在設(shè)計(jì)中考慮進(jìn)去，對(duì)于以后的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)該說是起到相當(dāng)重要的作用的。
酒店的規(guī)劃布局要考慮一個(gè)我剛才所說的空調(diào)系統(tǒng)，剛才顯示的一個(gè)是客房區(qū)，一個(gè)是娛樂區(qū)，我們根據(jù)實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，空調(diào)設(shè)計(jì)系統(tǒng)我們考慮到韶關(guān)冬季的時(shí)候客房根本不需要空調(diào)，而且很冷。但如果在年尾很冷的時(shí)候，有宴會(huì)、有卡拉OK的時(shí)候，這邊如果沒有一定的空調(diào)，客人會(huì)感覺到很不舒服。所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)的時(shí)候就跟設(shè)計(jì)院提出必須有2臺(tái)的空調(diào)主機(jī)把這個(gè)功能分割開來，在冬天的時(shí)候客房的空調(diào)機(jī)變成取暖的、熱水回收供應(yīng)客房的省了很多的費(fèi)用。在娛樂這方面用一個(gè)很小的主機(jī)把新風(fēng)分割過去，令到餐飲娛樂能夠正常營(yíng)業(yè)，使到有宴會(huì)的客人在里面會(huì)感覺到很舒服。
酒店管理公司介入酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局的意義：
第一，投資者對(duì)酒店投資時(shí)要同時(shí)考慮設(shè)計(jì)單位和管理者對(duì)項(xiàng)目的介入，這樣會(huì)提升整個(gè)項(xiàng)目投資的有效性。我不敢說是絕對(duì)100%，但是最起碼有人給你作一個(gè)顧問，等于你美亞置業(yè)就是給你作一個(gè)顧問之類的一個(gè)研究。
第二，酒店管理公司通過專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，與投資者共同確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，是減低投資風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。剛才我跟大家說了，分析一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是你一般的老板也不是你一般的投資者坐下來想兩天就可以把它弄準(zhǔn)的，首先我們要把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)處、弱處把它分析出來，我們很喜歡做一張白紙的酒店管理，從一開始、一直到開業(yè)、一直到未來的5年10年的規(guī)劃。
第三，酒店管理公司和顧問公司提前介入規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理起到重大的作用，對(duì)酒店持續(xù)發(fā)展有不可估量的價(jià)值。你提前每一個(gè)環(huán)節(jié)做在哪里要考慮到，設(shè)計(jì)院可能會(huì)考慮到高低壓的配電，也考慮到水泵房、消防泵怎么個(gè)配置和容量，這是他們的專業(yè)。但是我們會(huì)給他們提出一系列的專業(yè)，水泵房和消防泵房的泵房應(yīng)該放在哪個(gè)方面適合我們以后的維修保養(yǎng)，我們可以把高低壓配電房在哪里適合我們的管理�？赡苋f一發(fā)大水的時(shí)候不會(huì)倒淹，一系列的東西我覺得都會(huì)考慮進(jìn)去的。所以有些業(yè)主這方面已經(jīng)嘗到了不少的甜頭。