以下是廣東中旅酒店物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鐘永祥先生在此次研討會(huì)上的主題演講：
【鐘永祥】各位嘉賓、各位同行，尊敬的梁董事長(zhǎng)、尊敬的何總，尊敬的各位媒體，今天下午我在這里其實(shí)我說(shuō)這個(gè)題目是《酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理》，跟張所長(zhǎng)的那個(gè)主題有點(diǎn)相近，但是這個(gè)不妨礙我下面的演講，因?yàn)槲业念}目范圍是比較窄的，主要是說(shuō)你要做一個(gè)酒店，我們?cè)趺催M(jìn)行一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，而這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)跟整個(gè)酒店管理是怎么聯(lián)系在一起的。這個(gè)題目比較多地反映在一個(gè)投資者的疑問(wèn)的方面，很多的投資者近3、4年中國(guó)的酒店市場(chǎng)、度假村市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、服務(wù)公寓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，在這方面來(lái)講，大大小小我想我也接觸過(guò)近50、60個(gè)投資者，他們不斷地問(wèn)這樣的一個(gè)問(wèn)題，下面帶出我演講的題目。（PPT）
“酒店”是一個(gè)大家很熟悉的名稱，為什么要做一個(gè)酒店呢？很多人說(shuō)酒店是一個(gè)小的社會(huì)，曾經(jīng)我們?nèi)胄械臅r(shí)候我們的師傅告訴我們，你在一個(gè)酒店能夠混下去，你在社會(huì)里面做人也比較成功，因?yàn)樗鎸?duì)不同層次、不同文化背景、不同宗教信仰的人群，如果面對(duì)這些人群你都能夠把他們處理好各方面的關(guān)系，對(duì)于你自己是一筆財(cái)富。所以我們說(shuō)酒店是一個(gè)小社會(huì)。
作為投資者來(lái)講，酒店是一個(gè)融資的平臺(tái)，另外它也是一個(gè)可以增值的資產(chǎn)，也是一個(gè)可以運(yùn)營(yíng)的單位，如果你做了一個(gè)漂亮的酒店，會(huì)是當(dāng)?shù)氐囊蛔貥?biāo)。
最近無(wú)論是富力集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園，這些老板紛紛在做自己的酒店，這里面最重要的是一個(gè)融資的平臺(tái)，是一個(gè)運(yùn)營(yíng)的單位，因?yàn)樗鼍频暧写罅康默F(xiàn)金流。
酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)我們?cè)趺慈プ瞿�？很�?jiǎn)單的理論就是需求決定市場(chǎng)，產(chǎn)品為市場(chǎng)定位服務(wù)，這是人所皆知的道理。你要做一個(gè)酒店，你要做一個(gè)什么樣的酒店？剛才張所從各方面的差異化、人性化、個(gè)性化點(diǎn)出了設(shè)計(jì)酒店要考慮的因素，但是作為我們做酒店管理的，更多地跟投資者去研究一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)你做這個(gè)酒店你的目標(biāo)市場(chǎng)是為什么，這必須要很清楚。如果大家做一個(gè)酒店考慮到目標(biāo)市場(chǎng)帶出了一連串的問(wèn)題，在這里我就不一一展開(kāi)研究了，但是我主要是圍繞怎么去規(guī)劃設(shè)計(jì)。
我們做酒店的規(guī)劃，首先我們要考慮的是目前跟未來(lái)的一段時(shí)間，你的酒店所處在地的市場(chǎng)的一個(gè)布局的情況。也就是說(shuō)你要考慮酒店的建設(shè)過(guò)程之中，這個(gè)市場(chǎng)的周圍、整個(gè)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是什么樣的。另外我們要考慮市政的規(guī)劃，主要我們要考慮政府主要的行政配套。例如你一個(gè)酒店是建在市中心的，你是不是靠近市政府或者是政府所在地，或者有沒(méi)有大的機(jī)構(gòu)。現(xiàn)在市場(chǎng)上經(jīng)常說(shuō)這么一句話“世界500強(qiáng)”，到底你所建的酒店在這個(gè)區(qū)域里面有沒(méi)有真正以后給你提供真正的消費(fèi)者和用戶群體？
市政規(guī)劃，這幾年我們一直在開(kāi)發(fā)做酒店項(xiàng)目方面，我們一直跟當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)局和規(guī)劃局一直要保持密切的聯(lián)系。你項(xiàng)目的所在地有什么樣的核心資源，你的優(yōu)勢(shì)是什么？劣勢(shì)是什么？這個(gè)十分之重要。因?yàn)槟惝?dāng)?shù)氐乃诘睾诵馁Y源是生態(tài)為主還是旅游景點(diǎn)為主？還是處于一個(gè)深圳這樣一個(gè)鬧市為主？作為一個(gè)做酒店的投資者你必須要明確。我曾經(jīng)接觸過(guò)碧桂園的老板，他說(shuō)他的酒店每開(kāi)業(yè)前兩年都是虧的，隨著他的樓盤的成熟，隨著這個(gè)樓盤越來(lái)越多人的進(jìn)駐、購(gòu)買，這個(gè)酒店一定是賺的。這要看看你當(dāng)?shù)厮诘暮诵馁Y源是什么。有些當(dāng)?shù)氐暮诵馁Y源，首先有些政府把你引進(jìn)去以后說(shuō)給你免稅，作為當(dāng)?shù)卣囊粋�(gè)政績(jī)讓你弄這樣的一個(gè)酒店。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析太多了，包括硬件設(shè)施、軟件設(shè)施、配套設(shè)施，還有客戶群體，還有是不是專業(yè)市場(chǎng)。
產(chǎn)品的賣價(jià)，你做一個(gè)酒店超豪華的，你有沒(méi)有這樣的群體去消費(fèi)？今天中午我跟梁董事長(zhǎng)在研究這么一個(gè)話題，中國(guó)奢侈的消費(fèi)市場(chǎng)的人群大約占百分之多少？當(dāng)然這個(gè)我沒(méi)有作專業(yè)的數(shù)據(jù)去統(tǒng)計(jì)，但是我估計(jì)100個(gè)人之中有10-15個(gè)人可以屬于奢侈的消費(fèi)品的市場(chǎng)，這就關(guān)系到你產(chǎn)品的賣價(jià)。
最近我在策劃一個(gè)項(xiàng)目，600畝的地里面有溫泉，我說(shuō)現(xiàn)在溫泉太多了，但是我們?cè)谀抢镌O(shè)計(jì)120套獨(dú)立的別墅，每套別墅里面都有獨(dú)立的溫泉，都有獨(dú)立的游泳池，都有獨(dú)立的后花園，這種人群就是我剛才所說(shuō)的那種奢侈的消費(fèi)品的市場(chǎng)。我們還要考慮你未來(lái)的客戶群體的結(jié)構(gòu)。
我這里有用了一下華盛國(guó)際集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，這是廣州03-07年整個(gè)酒店的供應(yīng)鏈中四星級(jí)有12000間的客房，總的賣價(jià)等于剛才梁董事長(zhǎng)所說(shuō)的，整個(gè)中國(guó)的旅游市場(chǎng)這里也可以產(chǎn)生一個(gè)研究的問(wèn)題，總共的房?jī)r(jià)的平均消費(fèi)水平一直都是持續(xù)上升的，四星級(jí)的酒店住房率廣州從03年-07年，一直維持在71%左右，也就是說(shuō)入住率比較高的，平均的賣價(jià)是505塊錢。所以我說(shuō)你要研究你產(chǎn)品的賣價(jià)才能定出你建這個(gè)酒店、規(guī)劃的時(shí)候定位一個(gè)什么樣的酒店。
廣州的服務(wù)式的公寓的概念，現(xiàn)在廣州從03-07年期間，這也是根據(jù)華盛國(guó)際集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在廣州服務(wù)式的公寓有1300套左右，可能很多人問(wèn)服務(wù)式的公寓跟公寓是完全兩個(gè)概念，服務(wù)式的公寓是能夠提供管家服務(wù)的，有餐飲的，負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和有保安的，跟一般的公寓是完全兩回事。服務(wù)式的公寓到了07年平均是2%的量來(lái)遞增，平均的入住率達(dá)到85%，平均的房?jī)r(jià)每天是772塊錢，也就是說(shuō)一套服務(wù)式的公寓一個(gè)月的賣價(jià)大約是22000塊錢，平均的每一年的漲價(jià)是4%，對(duì)于我們作投資方的老板決策是有關(guān)鍵的作用的。
下面我?guī)С隽硗庖粋�(gè)問(wèn)題就是說(shuō)你任何的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們必須要考慮的就是所有的功能布局必須要服務(wù)于整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理，我想90%都認(rèn)同這個(gè)道理，除非你是一個(gè)皇親貴族，你蓋一個(gè)酒店或者是古堡不是為了經(jīng)營(yíng)的，是為了自己享受，這是另當(dāng)別論的。所以我們的市場(chǎng)目標(biāo)決定了酒店的經(jīng)營(yíng)定位，酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要考慮經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)用性還有一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展性。