北京星級酒店“后奧運時代”慘淡經(jīng)營
根據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團提供的數(shù)據(jù)，和2007年相比，2008年北京的星級酒店客房數(shù)量增長了59%，其中，五星級酒店日均客房價為1592元，增長了24.4%，但同時五星級酒店的入住率卻只有60.7%，與2007年相比下降了7.2%。四星級酒店的入住率則下降了13.4%，僅為60.9%。
“‘奧運效應(yīng)’與其說是抬高客房價格讓酒店大賺一筆，倒不如說只是將危機的爆發(fā)推遲到了2009年。”華美酒店顧問公司首席知識管理專家趙煥炎說。
仲量聯(lián)行酒店集團中國區(qū)高級副總裁吳嘉保介紹說，2009年1—5月，北京五星級酒店的日平均客房價為1067元，下跌了22.2%，入住率僅為47%，下跌了18.4%。四星級酒店日平均客房價為544元，下跌了21.6%，入住率僅為50.5%。
對于2008年北京酒店業(yè)的慘淡，很多人曾歸咎于奧運會期間入境游人數(shù)的減少。但從2009年的數(shù)據(jù)上看，顯然入境游的波動，并不是酒店業(yè)走下坡路的真正原因。
“真正的原因是，新增過猛導(dǎo)致競爭激烈，奧運的后期效應(yīng)又在很大程度上被全球經(jīng)濟衰退抵消。”吳嘉保說，但更大的問題在于，2009～2011年，北京的星級酒店客房，還將逐年增加，預(yù)計到2011年，總量將比2008年再增長23%。“強勁的新增供應(yīng)將繼續(xù)給酒店業(yè)績底線帶來壓力。”趙煥炎說，這些現(xiàn)實并沒有讓追趕“世博商機”的投資者冷靜，上海的危機“其實更嚴重”。
上海酒店業(yè)“世博效應(yīng)”吉兇難測
上海星級酒店市場的危機在于，2010年新酒店開業(yè)潮還沒開始，現(xiàn)有星級酒店入住率就難以保本了。
“上海高星級酒店業(yè)已經(jīng)供大于求了。”趙煥炎說，但客房量的飆升之勢卻要到2011年才會有所緩和，“世博效應(yīng)”在上海已經(jīng)引發(fā)了盲目投資酒店業(yè)之風。“國際通行的標準是，低于60%的入住率酒店就很難保本了。”
“金融危機對上海的影響在2008年下半年已經(jīng)明顯凸顯，上海的五星級酒店已經(jīng)開始大幅度地降低客房價以挽回逐漸下滑的入住率。”仲量聯(lián)行酒店集團中國區(qū)董事總經(jīng)理安瑞達說。
由于建設(shè)周期長，2008年的經(jīng)濟形勢突變讓很多新酒店騎虎難下。未來12~18個月內(nèi)，上海還將有大批新建酒店開業(yè)，“2009年下半年，會有一批出現(xiàn)資金困難的賣家進入交易市場，其中，就包括若干五星級酒店。”安瑞達說，只是這一次，全球金融危機導(dǎo)致國際資本流動停滯、借貸成本上漲，傳統(tǒng)買方——國際投資者和開發(fā)商因為融資難而大批缺席——國內(nèi)買家成了主力。
國內(nèi)資金的抄底沖動
2008年9月金融危機爆發(fā)時，中國酒店業(yè)還處在一片恐慌情緒之中，全國很多在建或規(guī)劃中的項目，都陸續(xù)停滯�？只徘榫w還來不及退去，大批資金就蜂擁而至，而且都瞄準了大城市的高星級酒店。
“2009年1月到7月，我們獲得了16個新的酒店項目，都是以五星級酒店為主，這樣的業(yè)務(wù)量，比2008年同期，也就是金融危機爆發(fā)前還多了40%以上。”合縱酒店顧問公司副總裁陽國慶說，這個數(shù)字讓他都感覺驚訝。
因為按照以往的經(jīng)驗，投資一家高星級酒店，收回成本(不含土地成本)一般要8~10年，但按照現(xiàn)在的入住率，收回成本的周期起碼要延長到15年。在上海，建造一座5萬平方米左右的五星級酒店，不算土地成本，從開工到開門營業(yè)的成本需要4.5億~5億元，也就是說，平均每平方米的成本是9000~10000元，“正常條件下，要10年以上才能收回成本。”
所以，過去幾年中，二、三線城市的三星級酒店或者經(jīng)濟型酒店才是資金投資的重點，“前幾年，在二、三線城市，投資一家酒店，2~3年就可以收回成本，而且投資額低。”陽國慶說。
從2007年開始，之河酒店策劃公司總裁鄭植河也將酒店發(fā)展的重點轉(zhuǎn)移到了中部的二、三線城市，但從2009年開始，鄭植河不斷接到委托電話，“讓我在廣州找一個商務(wù)樓，改造成五星級酒店。”一個客戶還曾問過鄭植河，“是不是在深圳買樓改建個商務(wù)樓作五星級酒店，成本連2億都不到，過幾年就能賣五六個億。”
類似資金客戶咨詢的頻率越來越高，“很多是來自于江浙的產(chǎn)業(yè)資金。”鄭植河說。
曾在浙江經(jīng)營一家小船廠的李茂財就是這些“產(chǎn)業(yè)資金”老板中的一個。2007年下半年，李茂財賣掉生意日漸蕭條的造船廠，“本來打算全部炒房，可看到上海的房價太高了。”于是，李茂財聽朋友的建議，在浙江一個二線城市投資建造一個四星級酒店。
“當時的設(shè)想是，酒店雖然回報率不如炒房，但收入的現(xiàn)金流穩(wěn)定，過些年，地皮也能賺錢。”可等到酒店建好開始裝修，招聘的酒店管理團隊到位以后，李茂財傻了眼，“房間太小、廚房離餐廳太遠、沒有庫房和加工場，這樣的問題一個接一個。”
“靜下心一看，身邊投資酒店的私人老板，90%是對酒店一竅不通的，10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂財說，后來，李茂財和一批“在小城市交了學費”的私人老板，紛紛把眼光放到了一、二線城市的高星級酒店上，“買股權(quán)就沒有經(jīng)營的風險，以后也更好出手。”李茂財說，“這是一個自然的變化過程，金融危機是一個推動因素，讓這個變化提前了，因為現(xiàn)在去買肯定便宜。”
投資者“醉翁之意不在酒”
事實并沒有李茂財想象的那么美好。不論是北京、上海這樣的一線城市，還是杭州、重慶這樣的二線城市，高星級酒店業(yè)其實都“沒多少投資價值了。”鄭植河說。 以長三角為例，主要城市的星級酒店基本都出現(xiàn)了大量空置，“2008年平均入住率下跌10%，特別是蘇州，很多五星級酒店入住率下跌了20%~30%。這是一個非常嚴重的信號。”鄭植河說。
然而，流入酒店業(yè)的資金仍越來越多，其中也有相當大一部分“產(chǎn)業(yè)資金”，鄭植河說，和李茂財這樣的投資客不同，這些“產(chǎn)業(yè)內(nèi)資金”大部分來自于房地產(chǎn)行業(yè)，對于投資環(huán)境的惡化，他們不是沒有發(fā)現(xiàn)，而是“醉翁之意不在酒”。
避稅、囤地、抬升周邊地價是這些資金收益真正的來源。
在房地產(chǎn)業(yè)遭遇調(diào)控的時候，酒店業(yè)仍處于一個監(jiān)管空隙中。“酒店屬于商業(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應(yīng)上是不受限制的。”一家酒店管理總經(jīng)理張闖說，這是房地產(chǎn)開發(fā)資金青睞建酒店的一個重要原因。
此外，大部分酒店的建造者，在周邊還擁有一些住宅和商業(yè)開發(fā)地塊，“所以要先通過酒店，把整個板塊的檔次拉上來。”
避稅，則是另一個業(yè)內(nèi)公開的秘密。
在很多城市，只要在開發(fā)的住宅板塊中，加入一個高星級酒店項目，開發(fā)商的整體項目都可以享受到政府的優(yōu)惠政策，“不光是政策優(yōu)惠，有的地方還可以免稅。”趙煥炎說。