Chain hotels can be divided into four categories according to the investment and operation mode. The first is the mode of real estate which includes the flow into the real estate properties from many state-owned entities and the international hotel group and Accor Group mainly on the property purchase mode, the second is the rent mode which can stand for many domestic chain hotels especially the biz chain hotels, the third is pure brand output and franchise managing mode and the fourth is Green mode. The Green Tree Inn has spread into 280 hotels from the day it got into China, in which less than half hotels are founded from the channel of rent and purchase and the other are mainly by the channel of brand output and franchise managing which all together formed the mode of Green Tree Inn.
連鎖酒店根據(jù)投資模式和運(yùn)作模式基本上可以分為四種：一是以房地產(chǎn)為主的模式，如很多國有企業(yè)資金大量流入房地產(chǎn)物業(yè)，還有國際酒店集團(tuán)，像雅高集團(tuán)以購買擁有物業(yè)為主的模式；二是以租賃為代表的模式，是國內(nèi)連鎖酒店特別是商務(wù)連鎖酒店的模式。三是純粹的品牌輸出和特許經(jīng)營模式；四就是格林模式。也許大家對格林豪泰不是特別了解，格林豪泰進(jìn)入中國發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)具有280家酒店的規(guī)模，以租賃和購買為主模式的酒店不到一半，另外一半以上是以品牌輸出和特許經(jīng)營為主導(dǎo)模式。以購買和租賃為基礎(chǔ)，但又以品牌輸出和特許經(jīng)營管理為主打模式，這就是格林豪泰模式。所以我大體上把中國連鎖酒店分為這四類。
這四種投資與運(yùn)營模式每一類都存在優(yōu)劣勢。第一種模式的優(yōu)勢是資本安全，投資一般最在乎的是資本的安全，物業(yè)模式在資本上安全，但是它的發(fā)展速度比較慢，因為購買過程比租賃來得漫長，需要的資本量也比較大。是靠租賃還是靠貸款，現(xiàn)在有很多以購買為主的連鎖加盟模式正在慢慢轉(zhuǎn)化，試圖嘗試使租賃、連鎖經(jīng)營成為品牌輸出渠道。我個人認(rèn)為在現(xiàn)代情況下這種模式可能是最好的。這種模式的另一個優(yōu)點(diǎn)就是容易退出，容易變現(xiàn)，其投資風(fēng)險減小。
第二種模式也是我們現(xiàn)在發(fā)展比較快的模式，租賃模式在全世界失敗的例子比較多，但在別的國家失敗并不代表在中國也失敗，中國的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)能夠產(chǎn)出以租賃為主這樣特有模式，國外包括英國、日本都曾經(jīng)出現(xiàn)過這種模式，但不是主流的模式。租賃物業(yè)的缺點(diǎn)在于一個，它的出路只有一條，在租賃的十年或者二十年期間好好地經(jīng)營到位，中間有可能有一條出路，但并不是它作為投資的出路，只是把股東的股權(quán)變?yōu)槠渌蓶|的進(jìn)入。出路不多導(dǎo)致風(fēng)險提高。租賃還有一個很大問題，就是以單一的租賃物業(yè)來計算，它的投資回報率只有15%左右，很少達(dá)到20%以上。幾年前，市場上的爛尾樓比較多，而且便宜，那時候拿到的物業(yè)可能會產(chǎn)生20%的回報率�，F(xiàn)在正常的回報率（沒算上總部的成本）也就是在15%左右，再減去總部成本也就是12%左右。為什么主流的模式能夠融到資，而租賃模式融不到資，也主要是因為投資回報率的問題。這是租賃模式至今最大的風(fēng)險。很多公司去年以非常高的價格租賃了很多物業(yè)，無論經(jīng)營得怎么樣，每個月十分巨大的固定現(xiàn)金流的支出。我認(rèn)為去年初投資的物業(yè)至少比市場高出20%，今年的成本比去年要便宜很多的，我個人預(yù)測明年一季度以后可能會有更多酒店或者類似酒店物業(yè)的企業(yè)成本和經(jīng)營成本比去年又要便宜很多。如果消化這個投資，只有一條出路，不停地背債經(jīng)營下去。為什么我說到明年一季度末二季度初的時候呢？在現(xiàn)在市場寒冬之下我覺得只有一條路，那就是要有信心，要不懈地從管理上入手，從營銷上堅持至少一年到兩年，我覺得到時候市場會恢復(fù)。