根據(jù)客觀實(shí)際發(fā)展“酒店+地產(chǎn)”
雖然這個(gè)復(fù)合模式適合一二線城市開發(fā)區(qū)和二三線城市的城市帶，但我們做任何事情都要根據(jù)客觀實(shí)際，根據(jù)政府的需要來做。開元從最初的“酒店+地產(chǎn)”到“酒店+房產(chǎn)+商業(yè)”延伸到現(xiàn)在的“酒店+房產(chǎn)+商業(yè)+旅游開發(fā)”的模式，都是根據(jù)每個(gè)具體項(xiàng)目的實(shí)際情況來考慮的。比如在寧波九龍谷的3000多畝土地上做了一塊房產(chǎn)項(xiàng)目，一塊旅游項(xiàng)目，一塊酒店項(xiàng)目，這都是根據(jù)政府需要來做的，升值空間大，成本比較低。
當(dāng)我們?cè)谑袌?chǎng)上做亮點(diǎn)的時(shí)候，一定要進(jìn)行考察。一般的原則是，五星級(jí)酒店不宜在縣級(jí)城市做，相對(duì)而言經(jīng)營比較難做，但有的縣級(jí)城市就適合做旅游，例如千島湖。此外，當(dāng)我們?cè)谕顿Y的時(shí)候一定要處理好投資和產(chǎn)出的關(guān)系，要用長遠(yuǎn)的眼光，戰(zhàn)略的眼光去建酒店，不能一味地應(yīng)付政府。政府要建五星級(jí)酒店，就建一個(gè)，結(jié)果難以營收也不行。重要的是，一定要請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來做酒店項(xiàng)目，從投資商到供應(yīng)商，包括設(shè)計(jì)公司、管理公司都要有專業(yè)素質(zhì)。開元從前年開始輸出管理，簽了7個(gè)輸出管理的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)很多問題，有的裝修之后的酒店存在相當(dāng)多的管理缺陷，沒有裝修好的酒店還可以進(jìn)行改造，已經(jīng)裝修好的酒店改造起來就非常麻煩，重復(fù)建設(shè)，重復(fù)投資。所以在開始的時(shí)候一定要請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。剛才提到的千島湖項(xiàng)目，十二年前的設(shè)計(jì)費(fèi)就一千多萬，當(dāng)時(shí)有很多人質(zhì)疑。因?yàn)橹挥姓?qǐng)最好的設(shè)計(jì)師才能做成精品，做成亮點(diǎn)，千島湖現(xiàn)在230多個(gè)房間一年的營收就達(dá)到7000多萬，平均房價(jià)達(dá)到了800多，結(jié)果證明當(dāng)初的決定是正確的。
此外，我們根據(jù)實(shí)際情況把杭州的蕭山杭州開元名都大酒店定位成了700多客房、一萬多平方米的會(huì)議酒店，因?yàn)樗拷鼨C(jī)場(chǎng)，距離西湖不遠(yuǎn)。定性為會(huì)議酒店后就配套了大量的會(huì)議設(shè)施，僅1100人的會(huì)議室就有兩個(gè)，會(huì)議客房占整個(gè)客房的50%以上，商務(wù)占40%多。當(dāng)時(shí)的投資是六億八千萬，房產(chǎn)占了近三個(gè)億，而每年的營業(yè)收入?yún)s能夠達(dá)到兩億兩千萬。
經(jīng)過這么多年的努力，我們?yōu)檎麄�(gè)集團(tuán)貢獻(xiàn)了10家五星級(jí)酒店和三個(gè)商業(yè)中心。總共28萬平方米的商業(yè)中心，我們都沒賣。因?yàn)樯虡I(yè)不旺，價(jià)錢就上不去。上海的房價(jià)，建好就賣的時(shí)候，每平方一萬的價(jià)格都賣不出去，但是通過三年多的努力，把商業(yè)中心做旺后，能賣到?jīng)]平米三萬。只有把商業(yè)做旺，讓商家出租率達(dá)到90%以上，出租收入回報(bào)能達(dá)到4%~5%的話，商業(yè)價(jià)值才能得到充分體現(xiàn)。
旅游地產(chǎn)開發(fā)和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系
旅游地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有著很大的關(guān)系。以目前的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)有沒有前景？中國經(jīng)濟(jì)的下滑與國際的金融風(fēng)暴有關(guān)，也和中國的宏觀調(diào)控過于嚴(yán)厲以及調(diào)控的時(shí)機(jī)把握不當(dāng)有很大的關(guān)系。雖然我認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)確實(shí)發(fā)生了危機(jī)，但中國經(jīng)濟(jì)可能馬上回暖。就國際經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)相比較而言，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑有人為因素，也有國際影響，比如，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問題，而國際經(jīng)濟(jì)下滑則是必然性的發(fā)展，結(jié)構(gòu)性問題可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，問題不算大，但是必然性就沒法解決了。美國會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)，但是中國永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)，在中國10%的人買房是貸款，90%的人買房是不靠貸款的；中國買房貸款最多貸70%；中國人不會(huì)把房子抵押之后的貸款消費(fèi)掉，肯定是先還完房貸。這種消費(fèi)的理念就是中國人不喜歡欠債，而美國人恰恰相反。
旅游行業(yè)是個(gè)脆弱的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨時(shí)最先受到?jīng)_擊。從事酒店行業(yè)的都有體會(huì)，酒店行業(yè)對(duì)政治運(yùn)動(dòng)、反腐敗等相當(dāng)明顯�，F(xiàn)在中國政府提倡擴(kuò)大內(nèi)需，政府應(yīng)該帶頭消費(fèi)。除了北京、上海以外，開元其它的酒店，在金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑的背景下基本上沒受影響，而寧波、杭州的酒店業(yè)績比去年上升10%~12%。這說明，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的同時(shí)也意味著機(jī)遇。三十多年，開元遭遇過四次大的宏觀調(diào)控，每一次我們的發(fā)展速度都是最快的。所以開元準(zhǔn)備在明年就進(jìn)行各類收購、兼并、取得政府的優(yōu)質(zhì)資源，獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)民營企業(yè)來講，每一次宏觀調(diào)控都意味著會(huì)有一大批民營企業(yè)倒下，因?yàn)檎呦驀鵂I企業(yè)傾斜，但是當(dāng)宏觀調(diào)控一過，民營企業(yè)總是發(fā)展最快。因?yàn)槊駹I企業(yè)有集資的優(yōu)勢(shì)，更具生命力，也更具戰(zhàn)略眼光、風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)意識(shí)。所以總體說來，會(huì)給我們帶來更多機(jī)會(huì)。