主持人：孫堅(jiān)（中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)副會(huì)長、世界酒店聯(lián)盟副理事長兼秘書長、如家酒店集團(tuán)CEO）
投資的咨詢方給我們的建議是：應(yīng)理性，前期要考慮資源儲(chǔ)備，未來發(fā)展方向等問題；控制投資成本，避免造成投資巨大而賣價(jià)低廉。酒店的投資源于對(duì)商業(yè)模型的清晰闡述和實(shí)現(xiàn)的過程。如果非常了解自己的市場定位和市場需求，就能更好地設(shè)計(jì)出滿足這個(gè)市場的產(chǎn)品，達(dá)到可以實(shí)現(xiàn)最好投資回報(bào)的賣價(jià)。同時(shí)，我們應(yīng)關(guān)注酒店生命周期的投資。酒店是一個(gè)持續(xù)投資的項(xiàng)目，酒店業(yè)有“常用常新”的概念，在其整個(gè)生命周期當(dāng)中，需要考慮如何維護(hù)酒店硬件，提高軟件服務(wù)，提供最好品質(zhì)，從而在整個(gè)生命周期當(dāng)中獲得良好的投資回報(bào)。
接下去請(qǐng)華美酒店顧問高級(jí)副總裁王卉陽女士跟我們分享，在他們做的眾多酒店咨詢管理當(dāng)中，現(xiàn)在國內(nèi)酒店行業(yè)投資者和運(yùn)營商之間遇到的常見問題？未來如何更好地在前期避免這些問題？
王卉陽（華美酒店顧問高級(jí)副總裁）
其次，在這樣一個(gè)快速發(fā)展的社會(huì)里，我們面臨的第二個(gè)痛苦就是，中國專業(yè)、單純的酒店投資者非常少�，F(xiàn)在的情況是，絕大部分酒店投資者都是地產(chǎn)投資者，即商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等投資者。他們?cè)谶M(jìn)行投資的時(shí)候，不只是在投資一個(gè)酒店，對(duì)于他們來說，酒店本身是一個(gè)很好地提升地產(chǎn)價(jià)值的工具，在利潤綜合評(píng)估時(shí)，會(huì)把酒店作為一種工具、一種犧牲，來換取更大的利益。但是就酒店投資者來說，要面對(duì)的是市場；即使作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的咨詢者而言，我們必須面對(duì)的也是市場。但是如果你真正面對(duì)市場，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場對(duì)酒店的支撐力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在這種情況下誰來妥協(xié)？怎么妥協(xié)？怎么協(xié)調(diào)這個(gè)平衡？針對(duì)這種情況，做投資分析時(shí)會(huì)具體考慮，如既滿足開發(fā)商整體、綜合的利益，同時(shí)又最小限度地減小投資者在未來經(jīng)營上可能面對(duì)的難題與困難。酒店投資前期包括功能設(shè)置、酒店規(guī)模、酒店檔次等都會(huì)有具體的考慮。
另一方面，我們發(fā)現(xiàn)，西方一些發(fā)達(dá)國家區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)差別非常小，但中國區(qū)域差別非常大。如北京、上海這些一線城市，因房價(jià)水平和出租率水平，酒店的業(yè)績表現(xiàn)好一些�？墒且恍┒⑷�城市的房價(jià)水平難以達(dá)到國際品牌房價(jià)的基本進(jìn)入水準(zhǔn)。遇到這種情況怎么辦？酒店的各個(gè)功能塊有一個(gè)配比。比如說客房收益最高、運(yùn)營成本最低，而餐飲成本較高、利潤率較低、維護(hù)成本也較大，這就形成了一個(gè)矛盾。再比如，二、三、四線城市的外來商務(wù)交流較少，客房需求量少，可是餐飲消費(fèi)非常驚人，這時(shí)，投資者還是要設(shè)置一些規(guī)模較大的餐飲。作為酒店品牌管理公司來說，經(jīng)營餐飲或夜總會(huì)這些配套功能可能存在一定的障礙或者困難，但這并不意味著沒有解決的辦法。我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在一些好品牌到了二、三線城市后，做了一些變通，投資者也相應(yīng)地做出變通。例如，在經(jīng)營的過程中采取品牌合作的方式，將部分區(qū)域如夜總會(huì)等，交給具有本地資源的公司去經(jīng)營，獲取租金的收益，這對(duì)投資者而言也是一種較好的選擇。
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)候，我們必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)來進(jìn)行投資策略的調(diào)整，增強(qiáng)靈活性。這個(gè)靈活性，反映在前期的決策階段。在決策時(shí)，要對(duì)酒店未來的經(jīng)營業(yè)績，未來的市場狀況有一個(gè)清晰的把握。如果是一個(gè)綜合項(xiàng)目，還要平衡綜合項(xiàng)目的收益。此外，在籌建期階段和籌建期尋求合作的階段，包括同管理公司和其他專業(yè)公司的合作中，可能考慮到，管理活動(dòng)談判的過程中或者是管理公司品牌選擇的過程中，你要做出哪些選擇？我們通常說，最好的并不一定是最適合你的。我們建議選擇最適合自己的管理公司。再者，在開業(yè)籌備等階段，包括采購等，有很多要控制的地方。還有，就是開業(yè)之后的資產(chǎn)管理，如何讓資產(chǎn)進(jìn)行保值增值？從保值增值的角度來說，我個(gè)人認(rèn)為不管進(jìn)行怎樣的資本運(yùn)作，酒店最核心的內(nèi)容仍然是酒店經(jīng)營的業(yè)績，未來即使將酒店資產(chǎn)進(jìn)行處置、重組、外包或是銷售，經(jīng)營業(yè)績、現(xiàn)金流的狀況仍然是體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)核心部分，所以經(jīng)營的業(yè)績非常重要。
主持人：孫堅(jiān)（中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)副會(huì)長、世界酒店聯(lián)盟副理事長兼秘書長、如家酒店集團(tuán)CEO）
王總給我們闡述了從酒店投資到酒店經(jīng)營的過程中需要注意的方面。王總提出的煩惱是中國式的機(jī)會(huì)與中國式的困惑。今天中國市場發(fā)展得很快，給我們帶來很多機(jī)會(huì)，但確實(shí)也有很多不穩(wěn)定性因素。西方已有的成熟的模型中有一些技術(shù)與方法或許在中國的一段時(shí)間會(huì)很實(shí)用，但還需要不斷地去改良，提高。剛才還提到旅游地生命周期的問題，這也體現(xiàn)出我們的發(fā)展模式，為什么我們的生命周期短？因?yàn)槲覀儥C(jī)會(huì)很多。相對(duì)而言，成熟度還不夠高。但對(duì)投資者來說，穩(wěn)定度越好，預(yù)計(jì)性會(huì)越準(zhǔn)確。我們面臨著高速發(fā)展的社會(huì)，機(jī)會(huì)與困惑同時(shí)存在，這要求我們對(duì)待投資時(shí)更理性、更靈活，具備可持續(xù)性。如果我們能夠從戰(zhàn)略層面上更加準(zhǔn)確、更加理性地去判斷未來的市場，更靈活地去尋找運(yùn)營的手段和方法，并找到酒店可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)或是資本投資最關(guān)鍵的增長點(diǎn)。
在酒店持續(xù)的發(fā)展和經(jīng)營中還有不可或缺的一塊——人才，我們請(qǐng)最佳東方首席運(yùn)營官羅欽從酒店的人才角度給我們分析，在酒店的經(jīng)營當(dāng)中，在酒店的發(fā)展當(dāng)中，在酒店的增值方面，人力資源扮演了什么樣的角色？
首先我想從行業(yè)的媒體平臺(tái)的角度來看看中國酒店業(yè)近期以來整個(gè)投資發(fā)展的現(xiàn)象和趨勢。第一，整個(gè)酒店行業(yè)的投資非常迅猛。非傳統(tǒng)行業(yè)的投資者大肆進(jìn)入酒店行業(yè)。邁點(diǎn)新聞中心有一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，到2010年，北京地區(qū)整個(gè)投資總量會(huì)比2008年增長23%，上海整個(gè)投資總量比2008年增長51%。第二，投資的熱點(diǎn)。東部地區(qū)一直是傳統(tǒng)的投資熱點(diǎn)，現(xiàn)在也依然是。這兩天嘉賓都談到在投資當(dāng)中可能有過熱的現(xiàn)象。但是不是真的投資過熱呢？這個(gè)很難說。海航集團(tuán)近期在市場有大手筆收購及資產(chǎn)重組的計(jì)劃。只要有市場就有這種行為出現(xiàn)，我想這說明市場并不過熱，但可能最終會(huì)有一部分企業(yè)退市，退出這個(gè)游戲。第三，中西部地區(qū)酒店行業(yè)的投資在轉(zhuǎn)向。我們都知道，中西部地區(qū)一直在招商引資。政府的需求從純粹的接待轉(zhuǎn)向?yàn)樽非蟮胤叫苑慨a(chǎn)的增值以及物產(chǎn)的增值。這可能是最大的功能轉(zhuǎn)變，也就是業(yè)內(nèi)經(jīng)常提到的“地產(chǎn)加酒店”的模式。很多管理公司，特別是國內(nèi)很多管理集團(tuán)進(jìn)駐這些地區(qū)可能是為了配合地方政策在地產(chǎn)利益上的需求。第四，從純粹地追求地產(chǎn)的增值為重心逐步轉(zhuǎn)向?yàn)樽非筚Y本市場的需求�，F(xiàn)在有些業(yè)主不僅追求物產(chǎn)的增值，在未來，可能需要通過資產(chǎn)的重組及品牌的塑造在資本市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)向，追求資本市場的最大化。酒店行業(yè)當(dāng)中很多集團(tuán)在做這方面的準(zhǔn)備。未來，可能從純粹的資產(chǎn)資本化轉(zhuǎn)向?yàn)槠脚_(tái)資本化。國內(nèi)很多的管理公司及管理集團(tuán)也應(yīng)該朝這個(gè)方向發(fā)展，即輸出品牌，追求品牌的資本化。
羅欽（最佳東方首席運(yùn)營官）
現(xiàn)在談?wù)勅瞬欧矫妗＿@幾年，非傳統(tǒng)酒店行業(yè)的人士越來越多地進(jìn)入了酒店行業(yè)，給整個(gè)酒店行業(yè)帶來很多新的東西，促使酒店從觀念、投資、運(yùn)營、創(chuàng)新等方面進(jìn)行很大的轉(zhuǎn)變。這在酒店管理集團(tuán)中，包括在很多單體酒店中都會(huì)出現(xiàn)，這是一個(gè)非常好的現(xiàn)象。作為酒店的傳統(tǒng)行業(yè)來說，思路、眼界以及運(yùn)作模式，都需要沖擊，需要改變。剛才主持人提到酒店行業(yè)的人才如何為酒店帶來新的沖擊，我想酒店最需要的是綜合型、復(fù)合型的人才。在目前的中國酒店中，投資型的管理人員相當(dāng)欠缺，在這一點(diǎn)上我們應(yīng)該向其他的行業(yè)學(xué)習(xí)，我們應(yīng)努力把更多優(yōu)秀的人才引進(jìn)到酒店這個(gè)行業(yè)中來。
主持人：孫堅(jiān)（中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)副會(huì)長、世界酒店聯(lián)盟副理事長兼秘書長、如家酒店集團(tuán)CEO）
與會(huì)嘉賓從運(yùn)營、咨詢、規(guī)劃、人力資源角度同我們分享了酒店行業(yè)經(jīng)營管理以及未來增值的機(jī)會(huì)。中國酒店業(yè)有很大的發(fā)展前景，但是我們也不否認(rèn)中國整體酒店業(yè)仍面臨巨大的困難和挑戰(zhàn)；我們酒店發(fā)展的潛力很大，但并不說明每個(gè)投資者或者感性的投資者都能最終獲得這種機(jī)會(huì)；雖然我們的市場容量很大，但是我們?nèi)狈φ嬲钠放�，缺乏懂得管理，能夠�?guī)�；�、集約化進(jìn)行整合的大平臺(tái)。一個(gè)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)振興，就必須要?jiǎng)?chuàng)新。在傳統(tǒng)的酒店理念之上，把好的做得更好，尋找真正使這個(gè)行業(yè)具備核心競爭力的，從品牌、規(guī)模、整合化程度做得更加出色的東西。
希望所有的與會(huì)者和中國酒店業(yè)所有的從業(yè)者、投資者保持清醒的頭腦，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，看到我們未來的美好，用創(chuàng)新的意識(shí)去發(fā)展，以更多的方法、理念來武裝中國的酒店業(yè)，引進(jìn)更多科學(xué)的、其他行業(yè)已經(jīng)證明成功的更好的方法和平臺(tái)。這樣，中國酒店業(yè)一定會(huì)有更大的希望。
（根據(jù)首屆世界酒店聯(lián)盟大會(huì)演講錄音整理而成）
在中國做一名酒店專業(yè)投資顧問是痛苦的。因?yàn)樵谝粋�(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，酒店投資應(yīng)該說是一個(gè)程序性很強(qiáng)，而且相對(duì)來說是比較理性、有據(jù)可循的程序過程。但在中國，我們常用的規(guī)律或者是常規(guī)的思維模式在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中可能在市場面前發(fā)生部分改變或者調(diào)整。我們?cè)诮o一些度假酒店投資做咨詢的時(shí)候，首先，要考慮一個(gè)旅游度假地的生命周期。新西蘭或者其他一些發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)，旅游地的生命周期可能長達(dá)12年、15年甚至17年。但在中國，包括亞龍灣、千島湖區(qū)等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)區(qū)域的旅游度假區(qū)，旅游地的生命周期基本在7年到8年左右。面對(duì)此數(shù)字，我們?cè)谧鐾顿Y決策的時(shí)候，可能就要對(duì)常規(guī)的依據(jù)進(jìn)行一些調(diào)整。